En los últimos años hemos visto reflejado el concepto de nuda propiedad en diversos sitios y situaciones. Un ejemplo claro son algunas viviendas que aparecen a precios “ganga” en los portales inmobiliarios y que parecen esconder gato encerrado. Sin embargo, estos precios reducidos tienen una explicación legal que reside en la nuda propiedad. En esta entrada te explicamos todo lo que debes saber acerca de la nuda propiedad y en qué consiste.
¿Qué es la nuda propiedad?
Podríamos definir la nuda propiedad como todo aquel derecho que tiene un individuo, considerado el nudo propietario, sobre un objeto del que es dueño, aunque sin llegar a su posesión y disfrute. Estos últimos derechos son para una tercera persona que se reserva el usufructo, y que se denomina como usufructuario. Así lo establece el artículo artículo 467 del Código Civil.
Lo más común es que el propietario venda su vivienda pero reservándose el usufructo para seguir viviendo en ella. Esta situación se da sobre todo en casos de personas de avanzada edad que necesitan ingresos extras con los que hacer frente a los cuidados diarios que necesitan.
El resultado es que siguen viviendo en su hogar, mientras perciben una cantidad por la venta del inmueble (normalmente muy inferior al precio del mercado), y una paga vitalicia en forma de mensualidades.
¿Qué perfil tienen aquellos optan por la nuda propiedad?
El perfil es muy amplio. Desde personas mayores sin hijos, hasta otros que prefieren complementar sus pensiones con ingresos extras y disfrutar aún más de su jubilación.
En otros casos hablamos suelen ser personas que no quieren abandonar su hogar. Es una forma de evitar así ingresar en centros de mayores, sin renunciar a los cuidados que requieren. Con los ingresos que reciben de la venta en nuda propiedad del inmueble y de las cuotas periódicas pueden contratar personal de asistencia que necesiten para sus cuidados diarios.
El factor edad en la nuda propiedad es realmente importante, ya que a mayor esperanza de vida, menor será el precio que se pedirá por el inmueble.
¿En qué situaciones se da por finalizado este usufructo?
Existen diversas circunstancias con las que se extingue el usufructo, pasando el nudo propietario a tener todo el poder sobre la propiedad. Son los siguientes:
- Con la venta del usufructo al nudo propietario. De esta forma todo el control del inmueble pasa a este.
- El fallecimiento del usufructo. En el momento que esta persona fallece, la propiedad pasa a estar íntegramente en manos del nudo propietario. Si el usufructo está en manos de diferentes personas, será con la muerte del último usufructuario.
- Si el usufructuario fallece antes del plazo establecido, pasa a ser del nudo propietario.
- Cuando se cumplan las condiciones resolutorias pactadas en el contrato como, por ejemplo, la extinción de este contrato en el momento que el usufructo conciba matrimonio.
¿Qué derechos tiene el nudo propietario?
Como hemos escrito encima de estas líneas, el nudo propietario no tiene un total dominio sobre la propiedad en cuestión. Sin embargo, sí que tiene diversos derechos sobre ella, respecto a:
- Derecho a vender la propiedad si lo desea, aunque se sigue manteniendo la parte del usufructo tal como se acordó en el momento de la compra del inmueble.
- Derecho a hipotecar la vivienda, tal como establece la Ley Hipotecaria. Esta hipoteca se extenderá sobre el usufructo también, en el momento que el nudo propietario tenga total dominio de la propiedad.
- Derecho a realizar reformas en el inmueble siempre que no afecte al usufructuario.
- Derecho a restitución del uso y disfrute de la vivienda.
¿Y qué obligaciones conlleva?
Ser propietario de una vivienda en nuda propiedad supone también cumplir con una serie de obligaciones. Algunas de estas obligaciones en relación con la nuda propiedad son:
- Gastos de la comunidad como el impuesto de basuras, arreglos en las zonas comunes, instalación de equipamiento común, etc.
- Gastos derivados de los impuestos correspondientes.
- Pagar la hipoteca referente a la parte de usufructo una vez se haya extinguido este usufructo.
- Responder ante el usufructuario en caso de la vivienda sea objeto de embargo o liquidación para el pago de deudas.
- Reparaciones extraordinarias de la vivienda.
- Respetar el usufructo, sin realizar cambios en este, ni llevar a cabo actos que afecten negativamente al derecho de usufructuario.
- Pagar todas aquellas contribuciones de carácter extraordinario o especial que se impongan al usufructo. Sin embargo, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) corre a cuenta del usufructuario.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de la nuda propiedad?
Para tener una visión global de las ventajas y desventajas de la nuda propiedad, debemos analizarla desde la perspectiva del comprador y del usufructuario.
Desde el punto de vista del comprador, la principal ventaja que supone adquirir una vivienda en nuda propiedad es que se puede comprar hasta un 50% por debajo del precio del mercado. Esto lo convierte en la opción ideal para todos aquellos inversores que piensen a largo plazo, ya que no podrán disfrutar de este bien hasta que el usufructo pase a sus manos. Por el contrario, las desventajas que se encuentran los compradores son que tiene que hacer frente primeramente a los gastos de escritura y notariado, además de los de registro y otros impuestos en el momento de obtener el usufructo. Además, hay que sumar todos aquellos gastos que se vayan originando durante los años que dure el usufructo (reformas, reparaciones, gastos comunitarios, etc.).
Para el usufructuario, la principal ventaja es la entrada de liquidez que tiene por la venta del inmueble. Además, obtiene unos ingresos periódicos que le supone un incremento sobre su pensión, consiguiendo incrementar su calidad de vida. Por el contrario, es que renuncia a la propiedad de forma que cualquier heredero pierde el derecho a ella en un futuro.
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